Wtorek, 25 września 2018

Rewolucja w obrocie ziemią

14 kwietnia Sejm przyjął ustawę o wstrzymaniu sprzedaży ziemi z zasobów Skarbu Państwa. Przyjęte zostały poprawki zgłoszone przez Senat. Ustawa znacząco zmienia również zasady prywatnego obrotu ziemią. Rząd chce, aby weszła w życie 1 maja.

Kamil Pik

Tagi: RiR grunty zakup ziemi

6 maja 2016, aktualizowano: 06-05-2016




Przyjęte przez parlament prawo wstrzymuje sprzedaż państwo­wych gruntów na 5 lat, z wyjąt­kiem nieruchomości o powierzchni do 2 ha oraz innych przeznaczo­nych, np. na cele nierolne, takie jak budownictwo mieszkaniowe, centra bizneso­wo-logistyczne, czy składy magazynowe. Nieru­chomości rolne o powierzchni powyżej 2 ha z zasobów ANR będzie można jedynie wydzier­żawić. Ograniczenia dotyczące osób mogących przystąpić do przetargu ograniczonego na dzier­żawę są rolnikom znane z dotychczasowych praktyk agencji, w tym zakresie: m.in. mieszkanie od 5 lat na terenie gminy, w której leży nierucho­mość lub sąsiedniej oraz nieprzekraczanie przez oferenta areału 300 ha.

Na ostatnim etapie wprowadzono też poprawki dopuszczające do przetargów orga­nizowanych przez ANR młodych rolników, którzy uzyskali pomoc ze środków unijnych, pod warunkiem, że uzupełnią swoje kwalifi­kacje zawodowe. Rolnik, który zakupi ziemię, będzie również musiał osobiście uprawiać ją przez okres 10 lat od jej zakupu.

W ramach prywatnego obrotu ziemią, będą mogli ją kupić jedynie wykwalifikowani rolnicy (z wykształceniem rolniczym). Przepis ten nie będzie dotyczył kościołów i związ­ków wyznaniowych. Spod rygoru przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego wyjęto też działki o powierzchni do 0,3 hektara.


Po co ta ustawa?




Jeszcze w kampanii wyborczej PiS zapowiadało, że trzeba ochronić polską ziemię przed wykupem przez obcokrajowców. Przyjęta właśnie ustawa ma być taką właśnie ochroną. 1 maja wygasa, trwający od momentu naszego wejścia do Unii Europejskiej, okres przejściowy na kupno ziemi w Polsce przez obcokrajowców. Nowo uchwalo­ne przepisy, pomimo końca tego okresu, czynią zakup ziemi przez obcokrajowców praktycznie niemożliwym.

Nieoficjalnie wielu rolników zwraca jednak uwagę, że zagrożenie wykupem ziemi przez obcokrajowców to swoisty mit i zwykła demagogia. A ustawa, o ile faktycznie mogła­by wprowadzać pewne regulacje dotyczące zakupu ziemi od Skarbu Państwa, nie powin­na już ingerować w to, co może ze swoją prywatną ziemią zrobić każdy rolnik.


Co się zmieni?




Ustawa przede wszystkim wprowadza wstrzy­manie sprzedaży nieruchomości wchodzą­cych w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa w okresie 5 lat od dnia jej wejścia w życie. W tym okresie podstawowym sposo­bem zagospodarowania nieruchomości ZWRSP będą trwałe dzierżawy. Zgodnie z ustawą wstrzy­manie sprzedaży nie będzie dotyczyć: nieru­chomości i ich części przeznaczonych na inne cele niż rolne, w szczególności na inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowo-rekreacyjne lub nierucho­mości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych lub domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródków przydomowych, lub nieruchomości rolnych o powierzchni do 2 ha.

Ustawodawca przewidział również możli­wość odstępstwa od tych rygorów. Minister rolnictwa i rozwoju wsi na wniosek prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych będzie mógł wyrazić zgodę na sprzedaż innych nierucho­mości niż wymienione wyżej, jeśli będą za tym przemawiać względy społeczno-gospodarcze (np. wtedy, gdy izba rolnicza albo inne orga­nizacje rolnicze wystąpią o przeprowadze­nie przetargu ograniczonego na sprzedaż na rzecz rolników indywidualnych).


Tylko rolnicy indywidualni




Przyjęte przez parlamentarzystów nowe prawo zmienia szczegółowe przepisy kilku różnych ustaw. Między innymi tej o kształtowaniu ustro­ju rolnego z 11 kwietnia 2003 r. Wprowadzone zmiany stanowią, że nabywcami nieruchomości rolnych będą mogli być tylko rolnicy indywidu­alni, czyli posiadający wykształcenie rolnicze, prowadzący osobiście co najmniej przez 5 lat gospodarstwo rolne o powierzchni nieprzekra­czającej 300 ha użytków rolnych i zamieszkujący w tym gospodarstwie.

Ograniczeniom tym nie będą podle­gać: jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, kościelne osoby prawne i związki wyznaniowe, osoby bliskie zbyw­cy (czyli spadkobiercy, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonkowie, osoby przyspo­sabiające i przysposobione). Oznacza to, że nadal będzie można przekazać ziemię rolną np. dzieciom jako darowiznę czy też w ramach umowy dożywocia.

W przypadku przekazywania nieruchomo­ści rolnej, jako spadku na podstawie testa­mentu, ANR będzie miała prawo nabycia odziedziczonej nieruchomości, jeżeli spadko­biercą testamentowym będzie osoba spoza kręgu spadkobierców ustawowych albo niebędąca rolnikiem indywidualnym.

W uzasadnieniu do ustawy przygotowanym przez ministerstwo można znaleźć jednak i taki zapis, że prezes ANR będzie mógł zdecy­dować, że ziemie będą mogły nabyć także inne podmioty, dające gwarancję należyte­go prowadzenia działalności rolniczej, o ile jednocześnie w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Zgodę na nabycie nieruchomości rolnej będzie mogła uzyskać również osoba fizycz­na, zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, jeśli posiada kwalifikacje rolnicze, daje rękojmię należytego prowadzenia dzia­łalności rolniczej i, co ważne, zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieru­chomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego. W przypadku niewyrażenia zgody na nabycie nieruchomości, agencja na wniosek sprze­dawcy będzie zobowiązana do nabycia tej nieruchomości za zapłatą ceny rynkowej.

Ustawa ogranicza możliwość zakupu ziemi przez osoby, których zasadnicza aktywność życiowa i zawodowa ma miejsce poza rolnic­twem, a zakup ziemi traktowana jest przez nie jako forma lokaty kapitału. W tym celu wprowadzono zakaz sprzedaży lub oddania nieruchomości rolnej w posiadanie innemu podmiotowi bez zgody sądu przez okres 10 lat od dnia jej zakupu.


Agencja odkupi udziały




Agencja Nieruchomości Rolnych dostała również prawo pierwokupu akcji lub udziałów w spółkach prawa handlowego będących właścicielami nieruchomości rolnych. Ponadto w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właści­cielem nieruchomości rolnej, agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa, będzie mogła złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.

Jak uzasadnia ten przepis ministerstwo? Ma on mianowicie zapobiec nabywaniu ziemi przez osoby, które nie są rolnikami. Ustawa daje też agencji możliwość spraw­dzania, czy nabywca ziemi rolnej dotrzy­muje zobowiązania i mieszka na terenie gminy, w której położona jest nieruchomość oraz czy uprawia zakupioną ziemię.

Przepisy te nie będą mieć zastosowania, gdy nabywcą akcji lub udziałów będzie osoba bliska zbywcy, a w przypadku spółek osobo­wych, gdy wspólnikiem ma zostać osoba bliska któremukolwiek ze wspólników.
W przepisach dotyczących spółek posia­dających nieruchomości rolne analitycy dopatrują się jednak sporej luki. Według prawników ANR, będzie mogła ingerować w transakcje dotyczące udziałów lub akcji w spółkach, które posiadają nieruchomości rolne. Nie będzie jednak mogła tego zrobić już w przypadku nieruchomości będących własnością tzw. spółek córek.


Ryzyko nadużyć?




Wymyślone przez rząd i przyjęte przez parla­ment przepisy wprowadzają daleko idący nadzór dyrektorów i prezesów ANR nad niemal całym rynkiem obrotu nieruchomościami rolny­mi w Polsce. Agencja ziemi z własnych zasobów, poza drobnymi wyjątkami, nie będzie sprze­dawać, a jedynie ją wydzierżawiać. Z drugiej strony, będzie miała możliwość przejęcia ziemi z prywatnego nią obrotu. Każdy rolnik, który będzie chciał sprzedać na wolnym rynku swoją ziemię, będzie musiał tę transakcję najpierw zgłosić do ANR i liczyć, że ta nie skorzysta z prawa pierwokupu.

W praktyce, poza przypadkami przekazania ziemi przez rolnika swoim najbliższym, agen­cja będzie mogła przechwycić niemal każdą działkę wystawioną na sprzedaż, o ile zainte­resuje ona dyrektora oddziału ANR.
Agencja w efekcie stanie się podmiotem mogącym gromadzić coraz większe ilości gruntów rolnych. Ustawa, mająca zapo­biegać nadmiernemu koncentrowaniu ziemi w rękach jednego rolnika, pozwala w nieograniczony sposób koncentrować ją w rękach państwa.

To właśnie uznaniowość podejmowania decyzji o skorzystaniu z prawa pierwokupu wydaje się być największym niebezpieczeń­stwem, wynikającym z tej ustawy. To lokalni dyrektorzy ANR staną się władcami decydu­jącymi o tym, czy rolnik będzie mógł ziemię nabyć lub sprzedać. A podejmowanie takich decyzji bez udziału strony społecznej (przed­stawicieli rolników) zawsze niesie za sobą ryzyko niejednoznacznych i niejasnych kryte­riów decyzyjnych. Zawsze też w takich przypadkach rośnie ryzyko nadużyć i korup­cji. Jak będzie w praktyce funkcjonował ten system, zapewne przekonamy się dość szybko.

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.